拋去疫情期間2個月，鄭州已經連續50個月，每個月都有維權事件。我花了一周的時間整理近4年的房產輿情，本來準備做一個鄭州維權項目及維權原因的大數據表單，做著做著就沒意思了。往前捋了捋鄭州20年的歷史，特殊的時代和一個開發商掀開了鄭州持續5年的維權盛況。在2015年以前，自媒體不發達，信息渠道匱乏，業主維權意識不強烈，了不起的都是找開發商討個說法，請有關媒體報道一下。2015年5月10日 [某項目100多人毆打業主] 成了鄭州房地產歷史上標志性事件。一方面該品牌從此徹底崩壞，另一方面開發商超惡劣形象進入到全鄭州購房者的腦海中，無形之中加劇了購房者和開發商的意識矛盾。維權劇增的原因除了房價大漲期間各個劣質項目趁機出貨，購房者恐慌購買外，另一大原因是一大波外來開發商的高配宣傳、低配兌現。一線開發商營銷思路都是同樣的產品系、北京XX、杭州XX、南京XX，然后宣傳鄭州的XX或者全球第幾個XX。貨不對板，客戶心理預期拔太高，最后交房是個弟弟，維權是必然的！鄭州市的購房者對產品普遍不夠敏銳，造成的結果就是開發商做好產品并不一定能吃到明顯的溢價。為什么我個人一直支持本土開發商？且對本土開發商更為包容？因為外來開發商有資本和模式化的營銷體系，賣房很容易，幾乎不可能產品驅動。這幾年鄭州的產品革新都是本土開發商做出來的！2、開發商遠遠缺少敬畏之心，在鄭州一邊維權一邊賣房是常態。總之在滿地維權的鄭州，開發商付出的代價太小，只要房子不塌，下個項目照樣大賣特賣！總結，維權已經成為鄭州當下非常現實的民生問題和畸形市場特征！
2020年3月7日，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發了《關于建立房地產市場平穩健康發展城市主體責任制的通知》。自即日起，新出讓土地建設的商品住房，實行現房銷售制度。
1、現房銷售制度只會讓開發商更關注進度，帶來更壞的房屋質量。
2、現房銷售，市場上可售房源急劇減少，甚至供不應求，供需錯配會抬高房價。
3、現房銷售大幅度提高開發商的資金成本，開發商承擔壓力過大容易資金鏈崩裂。
4、現房銷售大幅度提高開發商的資金成本，這些成本肯定會并入房價，房價一旦提高對購房者不友好，更容易誤傷剛需。
簡單總結：你們這些錘子想的太簡單，現房銷售吃虧的還是購房者自己！首先在全世界，基本都是現房銷售的，所見即所得。我國是1994年《城市房地產管理法》建立了商品房預售許可制度。商品房預售制度的建立是有特殊歷史原因的，當時我國城鎮住房總量不足，商品房供不應求，加快建設、增加住房供應是社會層面的客觀需要，是國家、社會層面的現實問題。而商品房預售制 能夠加速整個建設資金周轉，提高資金使用效率 ，降低資金使用成本 ，從此之后國內商品房數量日益飛增。
1、整個交易是不公平的，建設階段業主就支付了全部的房價款，并承擔了未來全部的風險。
2、商品房預售的法律制度仍不夠完善、存在不少缺陷。
3、銷售不規范，購房者未驗貨就支付了全部房款。虛假廣告、合同欺詐 、一房多售、面積縮水、質量低劣、得房率 、綠化率 、容積率與實際不符，甚至爛尾等等等等，引發了全國無數的糾紛、維權，而基本上100%受害者都是購房者！
4、商品房預售制度下開發商不平等競爭和低效率競爭。
只要能撬動土地就能輕易開展項目，所以在過去20年房地產歷程中，實力、品牌、技術、管理等企業的競爭優勢并不是決定性的，產業沒有形成充分化的優勝劣汰的機制，整個房地產行業聚集著大量的中小房地產商，一些極差的房地產公司也活得很好。這是中國房地產畸形、特殊的落后的行業特征！所以商品房預售制度過去是合理的，現在未必是合理的！這么多人反對，都是既得利益者。要么是開發商既得利益者，要么是投資客既得利益者。
1、有人說現房銷售，到時候開發商為了快速賣房更偷工減料。開玩笑大家都是眼瞎嗎？現房都不能保證質量？什么能夠保證？開發商良心嗎？
2、過去那么多爛尾樓！那么多維權的！你問問剛需，房價多個一千塊錢買個踏實他們愿意嗎？
3、租房是不是成本？要不要花錢？租金收益是不是錢？能不能沖抵房價成本？
4、現房引起的供需錯配矛盾是可以通過政府有意識的加大供應量，階段性的調整去解決的！
現房銷售是最有效、最快速消滅劣質、淘汰小開發商的方法。也是快速提升城市房地產建設標準，有效解決民生問題的最好方法！通利鄭東華府· TIVOLI -鄭州歷史上第一個現房銷售項目！這是一個非常非常獨特的標簽！
1、前文說過了，回款周期大大延長，開發商的資金成本大大增加，且完全沒有必要。
2、期房營銷是有優勢的，可以無限激活客戶的想象力，抬高客戶心里預期從而更好銷售，畢竟說的永遠比做的容易。3、現房銷售不能投機取巧，你實地向客戶展示什么，你就是什么，標準的一分價錢一分貨。總之，沒有政策強壓下開發商主動做現房銷售是非常非常吃虧的。換句話說敢于現房銷售的開發商一定是不缺錢的大金主！甚至是有極大魄力、敢投入，有責任和有擔當的開發商。在我心中通利甚至有點“憨憨”、“質樸”，我第一次在一個企業的文化墻中看到這句：這種稍帶土味的企業文化瞬間擊中我的天靈蓋，一秒鐘這個企業粉了，粉了。回到通利鄭東華府· TIVOLI，除了現房這個標簽以外，這個項目也非常非常特殊。通利鄭東華府位于白沙片區良秀路北、福澤路東。標準的白沙核心區，對望象湖和六合CBD，站在陽臺上是可以看見省科技館的！所以這個位置很稀缺、在白沙無房可買的當下，這種核心位置正常賣也很輕松！通利鄭東華府· TIVOLI靈感來自意大利半山莊園，總占地面積83畝，約1.9容積率，共規劃14棟多層洋房和3棟小高層建筑。在全鄭州幾乎都是中式建筑的當下，通利鄭東華府歐式莊園建筑風格非常醒目。項目實景
作為鄭州城市孤品，非常稀缺，所以基本跟其他項目沒有可比性。這個項目最震撼的是其超級配置！甚至強于大多數北龍湖項目。一方面為了貼合歐式建筑風格，另一方面開發商非常喜歡用石材，這個項目簡直是石材砸出的項目！
整個項目的圍墻石材全部選用葡萄牙進口的亞歷山大米黃石。普通石材的石板厚度為2.5厘米，鄭東華府的石材厚度在3.5-8厘米之間，超出常規至少40%，壽命更長，更耐用。
全石材大堂外立面，純手工打磨歐式柱頭，金菊葉造型為主，手藝要求非常高，人工成本非常高!
園區路面采用黃金麻、進口英國棕、水晶黑等全石材鋪裝，厚度5-8cm，防滑耐磨性能非常好。其中園區圍墻鐵藝、窗戶欄桿、步梯扶手采用國內最大鐵藝生產商，承擔美國、香港迪士尼的郎亞鐵藝，實心方鋼材質，抗氧化10年以上，莊園式大門由香港匠人純手工打磨，保證歐式建筑足夠原汁原味！項目還有一個大的亮點—4000㎡的下沉式會所。
1800㎡奢闊廣場，環島式車庫入口，會所配比餐廳、咖啡吧、約25米標準泳道等等。因為會所是二期工程，尚未呈現，這里就不多說了！
通利鄭東華府項目內部更是采用滿配精裝修，非常非常豪華！
廚電采用世界第一廚電品牌——德國美諾Miele奢華廚電配置。鄭東華府是鄭州市場上第一個使用miele全套電器的項目。miele廚電德國原裝進口，需要提前半年付全款下訂單，光從德國產地運回就需要三個月。
美諾壁掛式油煙機超靜音，排風量可達1450立方米/每小時，10層不銹鋼濾油網。美諾四頭燃氣灶智能芯片控制，自動點火，余溫指示。美諾半嵌式洗碗機多種感應器，完美的特殊材質護理，感應式清洗，是“酒杯里的勞斯萊斯”奧地利酒具品牌Riedel指定的洗碗機品牌。美諾嵌入式烤箱，精準控溫，溫差正負1度。美諾嵌入式/獨立式蒸爐，純蒸汽烹調，可三層同時烹飪不串味。冰箱選用德國原裝進口Liebherr內嵌式冰箱，櫥柜采用意大利最大的廚房家具生產商，意大利威乃達櫥柜。龍頭水槽精選德國原裝進口漢斯格雅（Hansgrohe）品牌，凈水器采用德國原裝進口倍世（BWT），廚房垃圾處理器采用美國原裝進口愛適易（in sink erator）M56垃圾處理器。
衛浴間面盆、掛便器、落地坐便器均采用世界十大潔具品牌之首德國品牌：杜拉維特，隱蔽式掛便水箱、排水管、地漏均采用瑞士吉博力；TOTO電子坐便器蓋板。空調為大金VRV中央空調，新風系統為日立品牌，PM2.5過濾達97.9%以上。
其他還有瑞士ABB智能家居系統、香港新李英水晶玻璃鏡柜、卡德維浴缸、松下采暖換氣、德國viega給水、樂道系統窗、意大利威乃達廚房移門、屋面系統采用德國曼寧家進口陶瓦和威盧克斯天窗，室內地面采用足厚2公分開荒料石材，包括屋內石材上墻等等，整體裝標壕出天際！在同項目溝通中，我們了解到項目打造的初衷是做一個經典的百年可傳承的歐式建筑，所以不僅需要大量的石材堆砌保證整體建筑歷久彌新，大量傳統工藝保證美學紋理。在裝標上要求也非常高，為了保證其功能性和可靠性能夠與百年建筑同步。
目前通利鄭東華府· TIVOLI尚未公開發售，一期工程目前已經呈現70%，大頭工程在室內的裝修，很多材料是國外原裝進口，各種品牌采購天南海北非常耗時，但各個戶型裝修都是實體樣板先行，實景也已呈現，可以預約購買。相對于通利鄭東華府想要打造的百年歐式建筑，我更在意的是作為鄭州歷史上第一個現房銷售項目對鄭州市場的正向意義！通利開了一個頭，這個很重要！客戶買房可以直接進小區看，進想要的房間去看，去挑，去看裝修情況，是什么就是什么！沒有遮掩、沒有虛假，1：1的實景兌現！從這個角度通利鄭東華府是鄭州市2020年，乃至鄭州房地產開發歷史上一個代表性項目！我們期待更多的開發商愿意現房銷售，也期待鄭州實行現房銷售的那一天！
文章轉自鄭州樓市微信公眾號
