12月28日，央行發布公告，宣布正式出臺存量貸款利率基準轉換方案！
什么是存量貸款？很多人搞不懂，讓我們來回顧一下：
1、今年8月17日央行發布公告，決定改革完善貸款市場報價利率（LPR）形成機制，意思是自那時起，銀行發放的新貸款（房貸除外）主要參考LPR，而不是原來的貸款基準利率。
2、今年8月25日，央行發布房貸新政，自2019年10月8日起，商業銀行新發放的房貸也要參考LPR（最近一個月相應期限的LPR）。
上述兩項新政發布后，目前接近90%的新發放貸款已經參考LPR定價，就是說還有10%的新貸款以及前面兩次新政之前的存量貸款還沒有參照LPR定價，有人做過統計，涉及超過28萬億個人貸款。
新房貸以及存量房貸之所以推遲到10月8日以及今天才實施或出臺方案，就是因為涉及面廣，影響量大，關乎眾多購房者的錢袋子。
那么本次的新政對于存量房貸轉換是如何確定的呢？
一、1、自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩余期限內固定不變；也可轉換為固定利率。（應于2020年8月31日前完成）。
關于存量房貸：
2、存量浮動利率貸款定價基準轉換為LPR，除商業性個人住房貸款外，加點數值由借貸雙方協商確定。商業性個人住房貸款的加點數值應等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值。從轉換時點至此后的第一個重定價日（不含），執行的利率水平應等于原合同最近的執行利率水平，即2019年12月相應期限LPR與該加點數值之和。之后，自第一個重定價日起，在每個利率重定價日，利率水平由最近一個月相應期限LPR與該加點數值重新計算確定。
什么意思？我們來整理下：
1、存量貸款轉化時間段是2020年3月1日至2020年8月31日，也就是說這個時間段內銀行會和你商量存量貸款合同條款變更的事宜，新合同利率將以LPR為基準。說白了合同的要點是確定新的利率計價公式：
老的貸款利率計算公式是：貸款基準利率×（1+浮動比例）
新的是：貸款利率=LPR利率+加點
2、有人問了，那么新合同前的利率怎么確定？如果你和銀行約定2020年4月5日采用新定價方式，那么在此之前執行的利率水平等于原合同最近的執行利率水平，說白了你現在的貸款利率（含房貸）怎樣，那么采用新公式計算之前的利率就是怎樣（過渡期）。之后采用新利率公式計算。
3、存量房貸新利率計算公式是怎樣呢？分兩種情況：
A、如果是房貸以外的存量貸款，比如個人消費貸款，企業貸款等，貸款利率=LPR利率+加點，至于加點多少，由銀行和貸款者商量決定，貸款人有一定的主動性。
B、如果是存量房貸，貸款利率=LPR利率+加點，但是為了調控樓市，這里的加點是一刀切，加點是原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，比如原合同的利率是5.3%，LPR利率是4.8%，那么加點就是50個基點（0.5%）。
這樣做有兩層含義，一是存量房貸利率基準轉換前后你的實際貸款利率不變。二是如果今后LPR利率調整，你的貸款利率會跟著變動，但50個基點的加點不變。
二、金融機構與客戶協商定價基準轉換條款時，可重新約定重定價周期和重定價日，其中商業性個人住房貸款重新約定的重定價周期最短為一年。
原來老的貸款利率計算公式是：貸款基準利率×（1+浮動比例），但貸款基準利率調整后一般次年的1月1日才會按照新公式調整你的貸款利率（央行趕在2020年1月1日之前發布存量貸款轉換方案就是這層考慮）。新的方案對于新利率的計算則不要求在1月1日，商業銀行和購房者可以商量來定。
此外，房貸重定價周期最短為一年，說白了就是要求房貸利率最短要一年不變，可以是兩年，或三年，我個人的建議是最好選一年，原因我下面解釋。
三、如存量浮動利率貸款轉換為固定利率，轉換后的利率水平由借貸雙方協商確定，其中商業性個人住房貸款轉換后利率水平應等于原合同最近的執行利率水平。
你的貸款利率可以轉為固定利率，但我不建議你轉，原因我在12月24日《買房貸款，固定利率好，還是浮動利率好？》一文解釋過：無論是哪個國家、哪個經濟體，長期利率都是走低的。
為什么長期利率會走低呢？
1、因為我們的錢是紙幣，或者說只是銀行里的一個數字，至于想印多少完全掌控在貨幣當局手中。
2、每個國家的都希望適當通脹，而不是通縮，所謂通脹就是讓錢更便宜，通縮就是讓錢更貴。通脹的好處是增加人們的持幣成本，讓他們主動消費，同時降低企業獲得資金的難度，讓他們敢投資，最終刺激經濟增長。
目前中國一年期存款基準利率是1.5%，1年期貸款市場報價利率(LPR)是4.15%，5年期是4.8%，在主要經濟體中還是比較高的，未來繼續走低是大概率事件。
第二點中重定價周期的選擇也是一樣，如果你的期限太長，那么你的鎖定期就會越長，當利率下調的時間，你的利率還維持在高位，不能下調。
最后展望一下：2020年央行大概率會降準降息，降準是投放資金，降低銀行資金成本，降息是下調MLF利率，考慮到新的LPR利率是：
新的LPR=MLF利率+銀行綜合成本（資金成本、運營成本）
未來LPR下調是大概率事件，也就是你的實際貸款利率（含房貸利率）將會走低。
